Kommuneplantillæg 20

Formål

Indhold

Området er i Holbæk Kommuneplan 2021 omfattet af kommuneplanramme 20.E01, der giver mulighed for at området kan anvendes til erhvervsformål i miljøklasse 2-3. Den maksimale bebyggelsesprocent er 50 og maksimale bygningshøjde er 8,5 meter.

Med forslag til kommuneplantillæg nr. 20 muliggøres en omdannelse af området fra erhverv til boligformål i form af tæt/lav (rækkehuse) i hele området, og etageboliger i en del af området. Udarbejdelsen af planforslaget sker på baggrund af beslutning i Økonomiudvalget den 17. maj 2023, hvor udarbejdelse af kommuneplantillæg blev prioriteret igangsat.

Der oprettes 3 kommuneplanrammer: 20.B19, 20.B20, og 20.B21. Rammernes nærmere indhold er vist nedenfor i rammernes indhold. Indenfor rammerne fastlægges anvendelse, maks. bebyggelsesprocent, maks. etageantal, maks. bygningshøjde samt begrænsninger for antal boliger og/eller maks. etagemeter til boliger, rækkefølge for udbygning, miljømæssige forhold m.fl. 

Med kommuneplantillæggets endelige vedtagelse vil Kommuneplanramme 20.E01 blive aflyst.

Forhold til anden planlægning

Planområdet er ikke omfattet af landsplandirektiver og planområdet berører ingen råstofområder. Det er vurderet at tillægget er i overensstemmelse med statslig og regional planlægning.

Kommuneplan 2021

Planområdet er primært beliggende i byzone. En mindre del af området er beliggende i landzone, som skal overgå til byzone ved nærmere lokalplanlægning. Området er omfattet af kommuneplanramme 20.E01, som ved tillæggets endelige vedtagelse aflyses. 

Erhvervsrummelighed i kommuneplanen

Planområdet omfatter et areal på ca. 8,4 ha. Med kommuneplantillæg nr. 20 muliggøres en omdannelse til boligformål. Området vil derfor ved endelig vedtagelse af kommuneplantillægget ikke længere være en del af den rummelighed til erhvervsformål, der er i kommuneplanen.

I forbindelse med kommuneplan 2021 er der lavet en samlet opgørelse over rummelighed til erhvervsformål. Opgørelsen viser, at der i forbindelse med vedtagelsen af kommuneplan 2021 var 184 ha restrummelighed. Der var således på tidspunktet for vedtagelsen af kommuneplanen tilstrækkelig erhvervsjord til at kunne dække behovet i den 12-årige planperiode.

Der er truffet beslutning om at udlægge et mindre erhvervsareal på 0,44 ha. i den nordlige del af Vipperød - ejendommene beliggende på Roskildevej 268 samt Roskildevej 268A og 268B i Vipperød (matrikel nr. 4k, Kongstrup By, Ågerup samt matrikel nr. 4q, Kongstrup By, Ågerup). Da der ikke er mulighed for at udlægge yderligere erhvervsarealer, forudsætter udlægget i den nordlige del af Vipperød, at der udtages et tilsvarende areal et andet sted i kommunen. Med kommuneplan nr. 20 udtages der således et erhvervsareal, der muliggør udlægget af 0,44 ha. erhvervsareal i den nordlige del af Vipperød. Udlægget af erhvervsarealet i den nordlige del af Vipperød vil ske i et selvstændigt kommuneplantillæg.

Det ekstra erhvervsareal der fjernes på ca. 7.96 ha. udtages af erhvervsrummeligheden i kommuneplanen.

Boligudbygning og daginstitutionskapacitet i Vipperød

Boligudbygningen i Vipperød lokalområde har været relativt stor de seneste år. Det har medført at befolkningstallet i Vipperød er steget - særligt for de 0-5-årige. Antallet af 0-2-årige er fra 2020 til 2023 steget med 63 børn, mens antallet af 3-5-årige er steget med 52 børn. Med nye boligudbygninger viser befolkningsprognosen en fortsat stigning af 0-5-årige, men knap så voldsom stigning som foregående år. Endvidere ses en stigning i antallet af skolebørn.

Da der i Vipperød er kapacitetsudfordringer i forhold til antal daginstitutionspladser, indeholder kommuneplantillægget begrænsninger for antal boliger eller maks. etagemeter til boliger indenfor hvert rammeområde samt rækkefølgebestemmelse for at sikre en etapevis udbygning, der muliggør at en ny daginstitution bliver etableret før hovedparten af boligerne. 

Miljøforhold

Dele af planområdet  er udpeget som område med risiko for oversvømmelse. Ny planlægning eller ændret anvendelse indenfor området skal derfor ske jf. kommuneplanens retningslinjer for arealer med risiko for oversvømmelse.

Støj- og lugtforhold skal undersøges nærmere i forbindelse med en senere lokalplanlægning, herunder evt. afbødende/afskærmende foranstaltninger og/eller fastsættelse af afstandskrav til eksisterende virksomhed og til jernbanen (for nærhed til jernbanen skal planlægningen kun forholde sig til støj).

Jordforurening og grundvand/drikkevand

Planområdet er områdeklassificeret og der er registreret to jordforurenede arealer på vidensniveau 1 og et jordforurenet areal på vidensniveau 2 indenfor planområdet. Indenfor matr. 6n, Ågerup By, Ågerup, er der et V2-kortlagt areal.

Jordforurening og mulig risiko for grundvand/drikkevand bl.a. i forbindelse med afledning af regnvand skal undersøges nærmere i forbindelse med en senere lokalplanlægning, herunder evt. oprensning og afværgende foranstaltninger i forbindelse med jordarbejder. 

Hvis der i forbindelse med en fremtidig byggeproces på de kortlagte arealer, skal graves i området, skal der søges om tilladelse efter jordforureningslovens § 8, for at sikre, at det ikke medfører en spredning af forureningen til grundvand/drikkevand eller til de områder, som har følsom arealanvendelse. 

Naturforhold

Omtrent en fjerdedel af området (det sydvestlige hjørne) har naturværdier i form af et sammenhængende område med træer, buske og en sø. Arealet har karakter af natur med en stejl bakke, lysåben natur som ikke har været dyrket i mindst 30 år og en sø. Søen er beskyttet efter Naturbeskyttelsesloven §3, mens resten af området vurderes til muligvis også at være beskyttet natur. Dette vil dog kræve en nærmere besigtigelse at afklare.

Naturarealet skal søges bevaret. Muligheden for forvaltning af området herunder beskæring og etablering af stier gennem området vil afvente en afklaring af områdets §3 status. Herudover findes bevaringsværdige træer indenfor området.

Naturforhold skal screenes/vurderes nærmere i forbindelse med en senere lokalplanlægning.

Kystnærhedszone (de kystnære del af byzonerne)

Planområdet er beliggende indenfor de kystnære del af byzonerne. Planforslaget giver mulighed for en omdannelse af et eksisterende udlagt erhvervsområde i primært byzone. Kommuneplantillæggets mulighed for omdannelse til boliger i form af tæt/lav og etageboliger i maks. 3 etager og maks. 12 meter højt (et mindre rammeområde giver mulighed for boligbebyggelse i op til 4 etager og maks. 16 meter i bygningshøjde), og med en beliggenhed bag eksisterende bymæssig bebyggelse set fra kysten, vurderes ikke at udgøre en væsentlig påvirkning af kysten.

Opland til sårbart natura 2000 område
Planområdet ligger i et opland til et sårbart natura 2000-område. Området ligger dog ikke i nærheden af naturbeskyttelses-, fuglebeskyttelsesområder el.lign.- og der vurderes ikke at ville ske påvirkning af beskyttede områder, direkte eller indirekte. Det nærmeste Natura 2000 område er habitatområde: ”Egernæs med holme og Fuglsø” beliggende ca. 2,5 km fra planområdet.

Bilag IV-arter
Habitatdirektivets bilag IV består af en række arter, som for eksempel markfirben, spidssnudet frø og stor vandsalamander.

Jf. miljøscreeningen til planen er der ikke historiske registreringer af fredede arter eller bilag IV-arter på arealet.

Arealet er besigtiget for bl.a. at undersøge om, der er flagermus-egnede træer. Der blev fundet to træer, som vurderes som potentielle flagermustræer. Flagermus er en Bilag-IV art, og deres yngle-/raster områder må ikke påvirkes. Det skal i lokalplanlægningen sikres, at disse enten undersøges yderligere og kan udelukkes som flagermustræer eller ikke påvirkes

En del af området har naturværdier i form af et sammenhængende område med træer, buske og en sø. Dette område skal søges bevaret. Søen er udpeget som en §3 naturtype iht. naturbeskyttelsesloven.

Forholdet skal screenes/undersøges nærmere i forbindelse med en senere lokalplanlægning.

§3-beskyttede områder
Der er registreret en sø indenfor planområdet, som er omfattet af naturbeskyttelseslovens §3.

Miljøvurdering

Der er foretaget en screening af planforslagenes miljømæssige påvirkninger i henhold til Lov om miljøvurdering af planer og programmer og af konkrete projekter (VVM) (LBK nr. 646 af 19. maj 2020) med senere ændringer. Miljøscreeningen er offentliggjort som bilag til planforslaget.

Ifølge lovens § 8, stk. 2 skal der gennemføres en vurdering af, om planer og programmer kan få en væsentlig indvirkning på miljøet, når disse

1) er omfattet af stk. 1, nr. 1, og kun fastlægger anvendelsen af mindre områder på lokalt plan eller angiver mindre ændringer i sådanne planer
eller programmer eller
2) i øvrigt fastlægger rammerne for fremtidige anlægstilladelser og kan forventes at få væsentlig indvirkning på miljøet.
Planforslagene fastlægger rammerne for fremtidige anlægstilladelser, men kan ikke forventes at få væsentlig indvirkning på miljøet.

Lokalplanområdet for planforslagene vurderes at udgøre et mindre areal (8 ha) på lokalt plan.

Forslag til kommuneplantillæg nr. 20 vurderes på baggrund af denne screening ikke at kunne få en væsentlig indvirkning på miljøet og vurderes derfor ikke at være omfattet af krav om miljøvurdering af planer, da:

- Planforslaget vedrører et mindre område på lokalt plan.
- Planforslaget udlægger primært eksisterende byzone arealer til omdannelse. End mindre del af området er landzone. Der udlægges dermed hovedsageligt ikke nye områder til byudvikling. 
- Planforslaget sikrer en etapevis udbygning og fastlægger at støj- og lugtforhold skal undersøges nærmere i forbindelse med en senere lokalplanlægning, herunder evt. afbødende/afskærmende foranstaltninger og/eller fastsættelse af afstandskrav til eksisterende virksomhed og til jernbanen 

- Planforslaget sikrer at jordforurening og mulig risiko for grundvand/drikkevand samt risiko i forbindelse med afledning af regnvand skal undersøges nærmere i forbindelse med en senere lokalplanlægning, herunder evt. oprensning og afværgende foranstaltninger i forbindelse med jordarbejder. 

Afgørelsen om ikke at udarbejde miljørapport er offentliggjort sammen med planforslaget. Miljøscreeningen kan findes her.​

Høring

Holbæk Kommune vurderer, at kommuneplantillægget omhandler væsentlige ændringer i kommuneplanens rammedel. Planloven fastlægger dog ikke længere krav om at gennemføre "for-debat" med indkaldelse af ideer, forslag  m.v. for planlægningen forud for udarbejdelsen af forslag til kommuneplantillæg. Holbæk Kommune har alligevel valgt at foretage en for-debat.

Et resume af høringssvarene kan findes her.

Kommuneplantillægget er i høring fra den 22. marts 2024 til den 17. maj 2024.